恒大地产网   发布      消息来源：中原证券

　　报告作者：魏博撰写日期：2008-10-24

　　10月17日，国务院常务会议在安排部署四季度经济工作时提出，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。10月22日晚，央行发布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》；财政部、国税总局发布《加大投入力度解决低收入群众基本生活》。此次多部门联合出台政策，超出了市场预期。

　　央行政策综述：自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。财政部政策要点：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　央行政策是对之前规定的全面放开。一是将商业性个人住房贷款利率优惠幅度从之前的0.85倍扩大为0.70倍，幅度比较大；二是模糊了虽是首次购房但户型面积大于90平方米的首付比例；三是将改善型的二套房需求从打压变换到了支持，贷款利率和首付比例等同于首次购房；最后，对其他类型的二套房以及三套、四套…等进行了较大力度的松绑。

　　财政部的减免政策汇总起来，大约减少1.1%至1.6%的税费成本，力度不大，给购房者带来的积极影响有限；明文允许了地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，降低了地方政府的压力，开辟了更大的施展空间。

　　政策工具箱的工具还包括：刺激需求、降低消费者购房成本的降息、继续减免税费、购房入户、购房抵扣个人所得税等；此外，还有放松土地政策等保护开发商的措施。

　　此次中央政府多部门联合在贷款利率、首付比例、交易税费等多环节出台措施，已经超出市场的预期，房地产市场成交量环比有望增加，房地产公司股价短期可以战胜大盘。在最理想的情况下，开发商如能顺势而为，在价格上与消费者的购买能力取得平衡，则行业转好为期不远。以积极的心态，做好最坏的打算，等待最理想的状况，维持未来六个月“同步大市”的投资评级。